Вопрос содержания многоквартирных жилых домов актуален для Казахстана на фоне дефицита квадратных метров. Надлежащий уход за многоэтажками позволит избежать их массового выбытия из жилищного фонда. В стране еще не нашли механизм, который бы на уровень улучшил качество управления ЖК. Введенная три года назад форма управления Объединение собственников имущества (ОСИ), не показала ожидаемого результата. В чем кроется корень проблемы в интервью Biz.kz рассказал эксперт в сфере ЖКХ Владимир Малишевский.
– В Казахстане в 2020 году внедрены новые формы управления многоквартирными жилыми домами – ОСИ и Простые товарищества. В этом году также приняты поправки в так называемую реформу ЖКХ – в том числе введена форма Непосредственное совместное управление. Однако качественного изменения в сфере управления ЖК в стране не наблюдается. Глава государства Касым-Жомарт Токаев заявил, что ввод ОСИ был ошибкой. По вашему мнению, стало ли больше порядка в этой сфере с запуском новых форм управления?
– Главная проблема – это низкая активность населения. Собственники квартир не хотят брать ответственность за общедомовое имущество. В этом виноваты старые органы управления и местная исполнительная власть.
МЖД были переданы собственникам жилья без всякой оценки состояния инженерных сетей, крыш и подвалов. В большинстве случаев без технической документации. КСК/ПКСК это устраивало и до сих пор устраивает. ОСИ начинает свою деятельность с поиска и восстановления этих документов. Уполномоченные органы в этом новым органам управления не оказывают поддержку. На это обратил внимание наш Президент.
– В форме управления ОСИ предусматривается ведение одним домом своих счетов – на текущее содержание и капитальный ремонт. Насколько это позволяет улучшить качество управления и содержания МЖК?
– Эта норма закона введена давно. В части введения накоплений на капремонт – старые органы управления (ОУ) не стали ее выполнять. Государство это обязало делать, но не было контроля.
Здесь надо было предусмотреть льготное банковское обслуживание этих счетов. За счет их количества банки не остались бы в накладе. ОСИ самостоятельно преодолевают эти трудности. Не во всех банках предусмотрено начисление процентов на средства, предназначенные на капремонт, как на депозит.
– Между тем ОСИ достаточно затратно для собственников, так как там имеются дополнительные расходы на отдельные штатные единицы – управляющего, например. Также налоговая нагрузка увеличивается. С вашей точки зрения, насколько это оправдано?
– Здесь надо очень внимательно рассчитывать эти расходы. Если собственники квартир будут активно помогать новым ОУ, то расходы достаточно быстро будут окупаться. Стоимость квартир во многом стала зависеть от состояния инженерных сетей в МЖД. Налоговая нагрузка не изменилась.
ОСИ – некоммерческая организация, которая осуществляет деятельность в общественных интересах. Доходы таких некоммерческих организаций КПН не облагаются. Зато появилась возможность контроля за средствами, которые расходуются на содержание дома.
– Насколько качество управления и содержания МЖК зависит от настроя и активности самих их жителей? Что их демотивирует, по вашему мнению?
– Нередко многие граждане не хотят идти голосовать на выборах депутатов в Мажилис и маслихаты, поскольку не верят, что от их голоса что-то будет зависеть. Так и в управлении своим МЖД – лучше быть чем-то недовольным, ругать время от времени КСК/ПКСК, но все оставить как есть. Им не надо выходить из зоны комфорта. Исполнительная власть на местах на это смотрит благосклонно – им так проще.
– Какие формы управления МЖК, на ваш взгляд, наиболее оптимальные?
– Выбирать должны собственники квартир. Наши законодатели никак не могут решить, как собственникам квартир управлять своими домами. Начинать надо с инициативы собственников квартир, не надо их ограничивать в их выборе. Но это должен быть выбор не председателей КСК/ПКСК. Решили собственники квартир одного или нескольких подъездов МЖК самостоятельно обслуживать свое общедомовое имущество – пожалуйста. Главное, чтобы это не шло во вред другим подъездам. Просто запрещать это же проще.
– Какие пробелы упущены в законодательстве в настоящий момент?
– Отсутствует системный подход. Если решили развивать самоуправление, так это надо делать повсеместно. Почему бюджеты всех программ по модернизации дворовых территорий в городах РК не передать на рассмотрение жителям этих городов? Тогда не будет сплошной замены бордюров, арыков и асфальтирования. Каждый двор сам будет решать, как использовать эти деньги. Пользы будет больше. Вот тогда жители поверят, что от их голоса что-то зависит.
Содержание – сюда входит не только уборка территории, а также уход за зелеными насаждениями – дворовых территорий, которые не входят в состав кондоминимумов, внутриквартальных проездов в этом году передано в районные акиматы, с выделением соответствующих бюджетов. Стало ли чище в наших дворах? Президент на это и обратил внимание, предложив акимам чаще ходить пешком.
И снова вопрос: почему эти бюджеты не были переданы на рассмотрение жителей города? Средств на поддержание городских территорий выделяется немало, только в Алматы это миллиарды тенге, но как они расходуются? Государство само выделяет средства и само их контролирует. Вот где местное самоуправление каждого дома могло бы оказаться эффективным. Эти средства были бы использованы разумно. Дворовые территории были бы как в Европе – снова надо вспомнить слова Президента – и не были одинаковыми и жители были активными. Прошу обратить внимание на отсутствие информационной платформы для жителей РК в части управления своими МЖД. Частные компании кое-что делают, но отсутствует системный подход.
Динара Абдрахманова