Аномальный рост цен на вторичном рынке недвижимости может быть связан с активностью оптовых покупателей. Еще на уровне котлована два-три человека выкупают до 70% квартир, которые затем их перепродают. Подробнее об этом в интервью Biz.kz рассказал экономист Эльдар Шамсутдинов.
– Эльдар Ринатович, на прошедшем в апреле в Нур-Султане форуме урбанистов вы высказали интересную точку зрения, что так называемые оптовые покупатели могут быть связаны с застройщиками. Для чего им запускать такие схемы?
– Да, дело в том, что обычно у одних и тех же застройщиков среди таких покупателей одни и те же лица. Причём, судя по всему, эти люди присутствуют в этой компании или аффилированы с персоналом. Раньше такое было в Нур-Султане, а сейчас мы заметили это в новостройках Алматы.
Так происходит, потому что мажилисмены и казахстанцы возмущались высокой стоимостью квадрата. В итоге в крупных городах дали разнарядку акимам, и те неформально договорились с застройщиками, что они не увеличивают стоимость квадратного метра на первичных сделках. А они на первичных сделках не возрастают, а просто перепродают свои собственные и принадлежащие им людям, а те уже на вторичку перепродают жилье по более высокой цене.
Это такой рыночный ответ на нерыночные социальные рычаги, когда все стороны оказываются довольными: застройщики обязательств не выполняют, а акиматы отчитываются о хорошо проделанной работе по росту стоимости жилья в своём секторе.
Теряют, конечно, только люди, которые в итоге новую квартиру могут купить только по дорогой стоимости. Застройщики, конечно, отрицают такие схемы, но признают, что с так называемыми “оптовыми инвесторами” сотрудничают.
А еще это может делаться для того, чтобы обойти закон и продавать эти квартиры не по договорам долевого участия, а по договорам бронирования.
Возможно, есть еще и уход от налогов. Потому что физические лица, в отличие от юридических, не будут платить НДС. Но я почти 10 лет не погружен в налогообложение строительных компаний, и поэтому утверждать это не буду, это только предположение.
В этом контексте стоит всегда помнить и о том, что акиматы и застройщики договорились, что пока строительная компания не покажет одобренную сумму за квадрат, ему не дают разрешительных документов.
Рынок первичной недвижимости в Казахстане устроен крайне сложно и непрозрачно. Например, девелоперы сейчас не конкурируют за покупателя, они больше конкурируют между собой за землю, и этот нюанс крайне серьезно сказывается на качестве жилья.
Так, это видно, как застройщики рекламируют свои объекты. Ее основная цель – просто показать, вот, есть объект, покупайте. Они не всегда рассказывает о преимуществах того или иного объекта или застройщика над другими.
– А что это за неформальная договоренность о недопущении повышения стоимости квадратного метра? Насколько это возможно в условиях рыночной экономики?
– Так как жилье имеет социальную направленность, акиматы договорились с застройщиками, что они не могут повышать стоимость квадратного метра на первичных сделках. А они на первичных сделках не повышают, они просто перепродают своим сотрудникам и связанным с ними людьми, а те уже на вторичку перепродают жильё по рыночной цене.
– Какова минимальная стоимость такого жилья и какие застройщики его обходят?
– Я не буду называть цифр, это не коммерческая тайна, просто обозначенный порог очень неформальный, эта стоимость делится по объектам. И названий строительных компаний не могу перечислить, так как со многими руководителями знаком лично и не хочу, чтобы они не меня обижались. Но чтобы посмотреть эту минимальную цену – достаточно посмотреть указанные суммы в объявлениях.
– Но часто оказывается, что эти суммы уже неактуальны. Когда звонишь застройщику – они де-факто предлагают квартиры по более высокой стоимости или за большую квадратуру, а что делать, если человек хочет купить минимальную однокомнатную квартиру?
– Просто искать и требовать, чтобы продали по той цене, которая указана в их рекламном объявлении. В случае, если этого нет, тогда нужно уже обращаться в комитет по защите прав потребителей. Когда вы идете в магазин, если вам отпускают товар по завышенной стоимости, а не по той, которая указана на прилавке, вы знаете свои права. А почему они не соблюдаются при такой крупной покупке, как приобретение квартиры? Возможно, люди даже не знают об этом праве, у нас все-таки страна восточная.
Авиакомпании, например, грешат тем, что продают 10 билетов по самой низкой цене, которую рекламируют, а остальные – по обычной рыночной.
– Застройщики могут сослаться на то, что на этих ресурсах информация устарела.
– Это не проблема покупателей. Они становятся заложниками недобросовестных рекламодателей, и за это должны отвечать. Обычно за рекламу отвечают сами рекламодатели. Но иногда ее дают не сами застройщики, а другие компании, которые отвечают за продажи. Тут тоже есть нюансы, это делается специально, потому что, допустим, если кто-то подаст в суд на компанию, которая что-то продала, на эскизе одно, а в реальности – другое, то арестовывают компанию, которая продает, а не самого застройщика. Обычно их еще и несколько, и стройка при этом может продолжаться, застройщики не несут существенных рисков.
С одной стороны, это правильно с точки зрения проекта, он должен по любому завершиться, иначе исками закидают, но с точки зрения покупателя это неправильно. У них никаких гарантий нет. Им показывают картинку одну, придумывают какие-то стандарты “бизнес плюс”, а на деле таких стандартов не существует, их просто выдумали, и продают другое.
Обычно обещают газон на лужайке, а газонов там никогда нет, много всяких нюансов. Но есть прецеденты, мои знакомые даже отсудили у крупного застройщика деньги, это, по-моему, единичный случай был, когда кто-то довел это до конца. Обычно на полпути сами покупатели уходят.
– На форуме урбанистов 2-3 эксперта утверждали, что в ближайшие годы Казахстан может получить большую социальную напряжённость, если люди покупают квартиры по договорам бронирования, а закон, защищающий дольщиков, не работает. Вы согласны с этим?
– Договора бронирования ничего не дают покупателям. Они юридически и покупкой не считаются. Покупатель вносит первоначальный взнос, и если застройщик не выполняет своих обязательств, то никто никому ничего не должен покупателю. Получается, это вопрос доверия. А с учетом того, что жилье – это социально чувствительный товар, его как правило покупают за последние деньги, то вопрос очень опасный и должен быть на контроле. Эту схему надо решать, либо дорабатывать систему долевого строительства, либо пересматривать подходы. Но так оставлять нельзя.
Здесь нужно понимать, как устроен строительный бизнес. Застройщик крайне редко инвестирует собственные деньги в жилое строительство. Обычно это деньги вкладчиков, дольщиков, покупателей, их можно по-разному называть. От каждого покупателя они еще до начала строительства привлекают от 120 до 140 процентов денег дольщиков.
– То есть они заранее берут себе маржу?
– Конечно, некоторые ее еще и тратить успевают. Так делают не все строительные компании. Некоторые уже прошли этот этап, но некоторые только на этом этапе. Они строят “пирамиду”, то есть собирают деньги с одного ЖК, на эти деньги выкупают земли, и продают эскизы, то есть продают на уровне котлована. Таким образом получается пирамида. Если ЖК “Х” деньги собрали на 70% и построили там ЖК YZ, в YZ и в какой-то момент стройка останавливается по разным причинам: то ли соседи возмутились, то ли вообще продажи не пошли, то встают все три стройки.
Когда я говорю, что застройщики строят пирамиду, я имею в виду эту схему.
Крупные строительные холдинги ушли от этого. Они понимают, что нельзя деньги из одного ЖК распределять на другие. Но они пришли к этому опытным путём, когда у них один раз был дефолт.
Есть мнение, что они продолжают эту пирамиду строить. Правда уже меньшими темпами. Даже крупные застройщики в это играют, поскольку рынок с 2020 года рос дико, и на таком растущем рынке у всех появляются соблазны построить как можно больше домов.
Это в принципе логично, и отложенный спрос, и карантин на это повлияли. Поэтому в целом я думаю, если количество сделок купли-продажи нормализуется, то в принципе мы минуем проблему роста недовольных дольщиков.
Если же количество сделок на рынке недвижимости продолжит падать, тогда есть существенный риск, что большое количество застройщиков не смогут выполнить свои обязательства. А значит, те люди, которые покупали на уровне котлована по договорам бронирования или каким-то другим схемам, останутся ни с чем, и, соответственно, это будет социальное волнение.
– Договора долевого участия реально гарантируют защиту?
– Да, если это реальные договора “О долевом участии в жилищном строительстве”. Там предусмотрена системы гарантирования, но по ним обычно дорого покупать. И по ним обычно очередь дикая, не войдёшь в эти сделки.
– Поэтому люди идут на свой страх и риск, покупая по договорам бронирования?
– Да, потому что потребность в жилье выше всех этих рисков. Поскольку арендный бизнес у нас дикий, серый. По словам риелторов, которые занимаются арендным бизнесом, в среднем каждый арендатор меняет жилье минимум один раз, некоторые – чаще. Причины могут быть разными, или хозяева цену поднимают, или решают продать квартиру. Долгосрочно снимать жилье нельзя.
– Можно ли сказать, что сейчас на рынке есть кризис?
– Мы к нему приближаемся активными темпами, но его пока нет. У нас есть хорошая возможность из этого сейчас выскочить, обычно я делаю обзоры рынка на своем телеграм-канале https://t.me/commentariuskz. Буду продолжать следить за ситуацией. Пока, по официальным данным, в апреле 2022 года количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составило 52 520. По сравнению с мартом 2022 года их количество упало на 22,5%.
Сейчас происходит естественный момент, когда был гиперрост, сейчас всё нормализуется, и количество сделок понемногу снижается. Люди хотят покупать, но у них сейчас просто денег нет, а новые ипотечные программы пока не стартанули. Это замкнутый цикл пошел.
– Насколько мне известно, казахстанский госоператор, “Казахстанская жилищная компания”, планирует запустить программу ипотечного кредитования среди платежеспособных граждан с 7% субсидированием государством процентной ставки. Но в рамках этой программы можно будет покупать жилье только на первичном рынке. Это может оживить рынок?
– Программы ипотечного кредитования объективно не покрывают большой объем числа людей, которые хотят купить жильё, или которые участвуют в сделках жильем. Сейчас на рынок больше влияет общая ситуация, что произойдет с Россией и Украиной, продолжит ли инфляция рост, как отреагирует курс. Здесь очень много нюансов. Грубо говоря, в мирное время такие ситуации проходят гладко: кто-то допустит дефолт, мы этого особо не замечаем и проходим дальше. А в кризисы обычно обнажаются проблемы сильнее. Особенно внешнеполитические кризисы обнажают такую проблематику, и всё, что стояло на глиняных ногах, начинает сыпаться очень быстро.
И проблема застройщиков, что это не одна отрасль, она влияет сразу на несколько отраслей. Это и прокат арендной техники, и рынок стройматериалов, и рабочая сила, очень много людей работают на стройке. Это огромный пласт населения, которые абсолютно не защищен и не имеет никаких социальных гарантий.
Проблема может быть комплексная, в случае кризиса не только покупатели жилья выйдут на улицы.
– Какие прогнозы по рынку недвижимости вы можете дать?
– Прогнозы давать рановато. Есть несколько сценариев, и сценарий кризиса крайне серьезен, поскольку на рынке есть большое количество серых схем. Рынок жилья пытаются все регулировать, но регулируют не с той стороны. Регулируют цену, тогда как надо регулировать надо сами схемы: структуру продажи, понимать, что внутри, понимать, что будет, если крупные застройщики начнут объявлять дефолты.
Нурали Омар,
Biz.kz
P.S.: телеграм-канал Э.Шамсутдинова – https://t.me/commentariuskz/33