Доступной недвижимости нет ни в одном регионе страны. По данным ООН, оно считается таковым, если на него приходится копить не более трех лет. Но если опираться на данные официальной статистики о стоимости жилья и сопоставить их со средней заработной платой казахстанцев, то выходит, что самым доступным является жилье в Жамбылской области. Но даже оно не дотягивает до международных стандартов доступного жилья, так как на него нужно копить три года и один месяц, то есть больше обозначенного срока.
Кому в Казахстане жить хорошо
По международному критерию коэффициент доступности жилья Housing price to income ratio рассчитывается как отношение средней стоимости квартиры площадью 54 квадратных метра к трехлетнему годовому доходу человека.
Здесь за основу берется семья из трех человек при условии, что весь годовой доход одного члена семьи направляется только на эту цель. Если стоимость жилья выше этой суммы, то жилье считается малодоступным.
В расчетах мы опирались на самые свежие данные Бюро национальной статистики Агентства РК по стратегическому планированию и реформам. Специалисты разместили данные, по какой цене в октябре 2022 года продавались новые квартиры в многоэтажках. На их же сайте мы нашли среднемесячную номинальную заработную плату одного работника по регионам за сентябрь 2022 года.
И для наглядности взяли международный усредненный ориентир средней площади квартиры в 54 квадратных метра (по казахстанским реалиям это средняя двушка).
Как мы видим, о собственной квартире остается только мечтать жителям Шымкента. Если в семье двое работающих человек, то одному из них придется работать ради крыши над головой девять лет. И это – не считая ремонта, покупки мебели, оплаты квартплаты и продуктов.
Цены здесь стремительно выросли после того, как он стал городом республиканского значения. Здесь во многом роль сыграла близость к Туркестану. Как известно, в этом древнейшем городе страны идет масштабное строительство. С 2018 по 2020 годы в Туркестане было построено 257 объектов. Это послужило толчком для развития туризма в регионе. Возможно, поэтому выросли цены и в Шымкенте.
На втором месте в этом антирейтинге по дороговизне стоимости жилья – столица, где на недвижимость нужно копить шесть лет и шесть месяцев.
Примерно столько же приходится копить и среднестатистическому казахстанцу.
Наш вывод неутешительный: ни один регион Казахстана не вошел в число доступных, если отталкиваться от средних цен на рынке недвижимости и сравнивать их со средними заработными платами.
По карману будет жилье, если, предположим, человек будет работать в Атырауской области, в которой самая «жирная» по Казахстану зарплата, а недвижимость на себя он оформит в самой дешевой Жамбылской области. В этом случае ему придется работать менее полутора лет – 17 месяцев.
| Регион | Стоимость 1 кв м в квартире (тенге) | Стоимость 54 кв м (млн тенге) | Среднемесячная зарплата (тенге) | Сколько месяцев нужно копить | Сколько лет нужно копить | |
| 1 | город Шымкент | 461 097 | 24,9 | 229 889 | 108 | 9 лет |
| 2 | город Астана | 557 767 | 30,1 | 387 744 | 78 | 6 л 6 мес |
| 3 | Костанайская | 341 642 | 18,4 | 239 684 | 77 | 6 л 5 мес |
| 4 | СКО | 317 484 | 17,1 | 222 558 | 77 | 6 л 5 мес |
| 5 | город Алматы | 461 653 | 24,9 | 339 484 | 73 | 6 л 1 мес |
| 6 | Туркестанская | 300 000 | 16,2 | 235 943 | 69 | 5 л 9 мес |
| 7 | Акмолинская | 308 041 | 16,6 | 240 576 | 69 | 5 л 9 мес |
| 8 | ВКО | 343 024 | 18,5 | 276 207 | 67 | 5 л 7 мес |
| 9 | Карагандинская | 318 509 | 17,2 | 272 561 | 62 | 5 л 2 мес |
| 10 | Абайская | 290 716 | 15,7 | 252 462 | 62 | 5 л 1 мес |
| 11 | Павлодарская | 297 489 | 16 | 261 498 | 61 | 5 л 1 мес |
| 12 | Актюбинская | 259 302 | 14 | 264 168 | 53 | 4 г 5 мес |
| 13 | ЗКО | 253 065 | 13,6 | 265 683 | 51 | 4 г 3 мес |
| 14 | Алматинская | 189 824 | 10,2 | 257 430 | 40 | 3 г 4 мес |
| 15 | Атырауская | 367 015 | 19,8 | 509 600 | 39 | 3 г 3 мес |
| 16 | Кызылординская | 185 509 | 10 | 263 695 | 38 | 3 г 2 мес |
| 17 | Мангистауская | 314 810 | 17 | 441 458 | 38 | 3 г 2 мес |
| 18 | Жамбылская | 160 000 | 8,6 | 231 420 | 37 | 3 г 1 мес |
| 19 | Республика Казахстан | 430 669 | 23,2 | 299 404 | 78 | 6 л 6 мес |
Рецессия строительной отрасли
Недавно казахстанские застройщики в ходе специальной пресс-конференции рассуждали, как сделать жилье доступным. Мероприятие прошло на площадке столичной палаты предпринимателей.
По мнению председателя регионального совета палаты предпринимателей города Астаны Булата Омарова, сегодня строительная отрасль испытывает кризис из-за удорожания строительных материалов, чему способствовало в том числе и прекращение поставок почти половины строительных материалов из России. Причиной тому стало также отсутствие доступных кредитов и производстве стройматериалов, существенное снижение курса национальной валюты, таможенное оформление европейских товаров и комплектующих, изменение логистики из-за ситуации в Украине, низкая покупательская способность населения. Ведь по статистике казахстанцы более половины своей зарплаты тратят на еду, которая постоянно растет в цене. Расширение жилищной площади сегодня мало кому по карману.
При этом застройщики вспоминают предвыборную программу Касым-Жомарта Токаева до проведения выборов президента РК. Он обещал в течение семи лет построить 111 млн квадратных метров жилья и активизировать строительство инженерных коммуникаций в районах массовой жилищной застройки.
Председатель президиума Союза строителей Казахстана Талгат Ергалиев привел данные, что из-за этого кризиса доля строительной отрасли в ВВП страны упала с 6,1% в 2020 году – до 5,8% в 2021 году и 5% в 2022 году.
И если число неактивных строительных компаний в 2019 году составляло 16 580, в 2020 – 21 887, в 2021 году – 23 296, а за 9 месяцев текущего года бездействуют 25 700 компаний.
Соответственно, высвобождаются рабочие места, число рабочих мест в строительство сократилось с 777 902 в 2021 до 481 740 за 9 месяцев 2022 года. Этих людей сегодня нужно трудоустраивать, и это сегодня связано в том числе с вопросами безопасности с возможным ухудшением криминогенной ситуации.
Обеспеченность жилья в Казахстане не дотягивает до среднемировых
Вместе с тем, по словам Ергалиева, доля казахстанцев, нуждающихся в жилье, растет. Если в 2015 году в очередях местных исполнительных органов на получение льготного жилья числилось 450 тысяч казахстанцев, то сейчас – 620 тысяч.
Сегодня в сельской местности проживает около 7,8 млн человек. В результате процесса урбанизации, по прогнозам, около 5 миллионов сегодняшних сельчан переедут в города. Кроме того, в страну хотят переселиться около 1,5 млн этнических казахов.
По материалам сената РК, подготовленным к правительственному часу по проблемам и решениям в сфере развития жилищного строительства, сегодня в нашей стране на одного городского жителя приходится 19,8 кв. м жилья, а на одного сельского жителя – 25,5 кв. м.
По мнению Ергалиева, по среднестатистическим стандартам ООН, на одного человека должно приходиться 30 кв. м.
«Нам за эти годы необходимо построить 360 млн кв. м, это около 36-40 млн кв. м в год. Правительство своим постановлением от 2022 года приняло объемы в 15 млн квадратных метров, то есть темпы жилищного строительства в Казахстане сокращены в два раза. Тем более, что фактически даже эти объемы не обеспечиваются. В 2022 году мы должны были 18 млн кв. м построить, а построим ориентировочно 15 млн кв. м. Удорожание строительства составляет 46-50 процентов, но в то же время рост зарплат у нас идет всего лишь 26%», – подчеркнул глава Союза строителей Казахстана.
По его данным, сегодня зарплаты казахстанцев не поспевают за удорожанием стоимости строительства.
Доступной ипотеки становится меньше
Председатель Ассоциации управляющих и сервисных компаний QAZPROPERTY Кайрат Кокенов обратил внимание на редеющее число действующих в Казахстане ипотечных программ. В начале 2022 года их было 9, и так как «Нурлы жер» и «Астана хит» подошли к завершению, их остается 7, из которых наиболее востребованы для широких слоев населения программа «7-20-25», ипотека коммерческих банков и частично программы «Отбасы банка».
Все остальные: «Әскери баспана», женская ипотека «Умай», «Шанырақ», «Бақытты отбасы» направлены для очень узких социальных слоев населения.
В итоге казахстанцам остается приобретать жилье от 18-20 процентов годовых, что просто нецелесообразно и многим не по карману, так как для приобретения обычной двушки в 55 квадратов, при ипотеке под 18% годовых на 20 лет доход заемщика должен составлять не менее 544 тыс. тенге на человека. Такой средней зарплаты нет ни в одном регионе страны. До этого уровня не дотягивает даже самая благополучная в этом плане Атырауская область с зарплатой в 509,6 тыс. тенге.
Из-за этого застройщики считают, что к концу 2024 года в стране будет наблюдаться дефицит жилья. Причина – инфляция и рост цен на стройматериалы.
Так, в ноябре 2022 года цены в строительной отрасли по сравнению с аналогичным периодом 2021 года уже выросли на 46,1%. По данным профильных ассоциаций, за год строительные материалы подорожали на 88%, зарплаты – на 25%, машины и механизмы – на 11,2%, накладные расходы – на 13,4%, непредвиденные расходы – на 3,4%, плановые накопления – на 5,1%.
И эти цифры будут только расти.
Что предлагают застройщики для повышения доступности жилья
По словам Кайрата Кокенова, с 2022 года власти страны планируют прекратить предоставлять столичным застройщикам льготы в рамках специальных экономических зон. Теперь при покупке строительных материалов в этих зонах они должны будут оплачивать 12% НДС, что приведет к росту стоимости жилья.
«Местные исполнительные органы в рамках законодательства должны под выделяемый земельный участок подводить инженерную инфраструктуру: отопление, канализацию, электричество и т.д. Акиматы это делать не успевают. Подводят застройщики, что также ложится в стоимость квадратного метра», – отметил глава Ассоциации управляющих и сервисных компаний QAZPROPERTY.
Но по его словам, даже если бы СЭЗ по-прежнему были бы благосклонны к застройщикам, а акиматы – подводили за счет бюджета инфраструктуру, вряд ли застройщики смогли бы удержать цены.
«В текущем режиме мы не можем сказать, что на 40-50% понизим стоимость жилья, это нереально. Во всем мире растет рыночная стоимость недвижимости. И в США, и в России, и в ЕС дают инструменты длинного дешевого финансирования, чтобы как-то стимулировать приобретение жилья, производство строительной отрасли. А в ней, в отличие от других производств, задействовано очень много людей, что дает занятость. А занятость дает мультипликатор через доходы населения, которое что-то приобретает и так далее. В любые кризисы строить дороги и дома – это правило. Поэтому мы призываем правительство обратить на это внимание и работать над этим. Если мы сейчас этого не будем делать, то в следующем году мы уже увидим, что на этапе инициирования строительных проектов многие крупнейшие компании будут приостанавливать реализацию проектов. Это приведет к тому, что через полтора-два года у нас будет дефицит жилья, и тогда стоимость жилья поднимется не из-за себестоимости, а из-за дефицита», – считает Кокенов.
Во-первых, застройщики предлагают перезапустить программу «7-20-25» с изменением условий с 25 до 35 лет и с возможностью приобретения строящегося жилья, имеющего гарантию АО «Казахстанская жилищная компания» по всем трем способам организации долевого участия.
Во-вторых, они подчеркивают необходимость программы импортозамещения строительных материалов, так как до 60% стройматериалов ввозится из-за границы.
В-третьих, необходимо своевременное подведение инженерных сетей. К примеру, даже под Астаной сегодня не хватает электроэнергии и воды, что приводит к приостановке строительной отрасли и социальным волнениям в обществе, так как дольщики не могут въехать в квартиры и получить достойные условия проживания в них.
Застройщики утверждают, что строительная сфера имеет большой мультипликативный эффект, так как снижение объемов производства только на одном строительном объекте приводит к потере 600 рабочих мест. При этом снижение оборота с одного объекта для смежных отраслей составит 2,1 млрд тенге.
Лишь одна квартира может влить не менее 8,8 млн тенге в компании, которые занимаются мебелью – 2,3 млн, ремонтом – 1,8 млн тенге, производят бытовую технику – 1,3 млн тенге, производят аксессуары – 1,2 млн тенге, отделочные материалы – 900 тыс. тенге, сантехнику – 735 тысяч, двери – 300 тыс. тенге и освещение – 300 тыс. тенге.
Карлыгаш Бектасова,
Biz.kz