Сроки перевода домов в Объединение собственников имущества (ОСИ) заканчиваются уже в июле. Что будет с ЖК, которые не уложатся в них, а также с тарифами по обслуживанию домов в новой форме управления в интервью biz.kz рассказала руководитель Центра ОСИ в столице Гульвира Абетова.
– Казахстанцы достаточно скептически воспринимают переход из КСК в ОСИ. Особенно это касается малоквартирных, малоэтажных домов, так как ведение одного счета для одного дома и его содержание увеличит стоимость оплаты. В основном, эти дома представляют старый жилфонд с высокой изношенностью, требуют больше ресурсов на обслуживание.
– Здесь проблема состоит из ряда вопросов. Первое. Дома нужно разделить на малоэтажные и малоквартирные. Насколько им целесообразно создание отдельного юридического лица в форме ОСИ в целом? Возможно, для них более приемлемая форма – простое товарищество. Со стороны законодателей необходимо усилить механизмы защиты в данной форме. Почему многие не рассматривают форму простых товариществ? Там есть очевидные риски. Если усилить меры воздействия и ответственность по отношению к доверенным лицам в форме простых товариществ, то, думаю, вопрос разрешится и разительного повышения тарифа не будет.
Как может работать механизм: заключается договор с субъектом сервисной деятельности, остается тот же объем услуг, нет дополнительной расходной части по ведению отдельного юридического лица. Субъект сервисной деятельности обслуживает от одного до нескольких домов.
Есть дома, в которых тариф вообще не пересматривался последние десять лет. Но экономика у нас не стоит на месте. Товары и услуги, МЗП, МРП все выросло в разы. Здесь собственники должны объективно понимать – ИП, ТОО, КСК, ОСИ закупают товары и услуги на одном рынке. Есть определенная установленная стоимость – цена, стоимость человеко/час для специалиста. Мы все живем в одной системе. Здесь пересмотр тарифа в сторону увеличения является естественным процессом. Они должны были сделать это уже давно. Форма самого управления здесь играет самую последнюю роль.
Третий момент, который тоже важно учесть. Как обслуживался дом. То есть если люди были довольны при форме КСК обслуживанием дома, а это только уборка территории раз в неделю, влажная уборка лестничных маршей раз в неделю, выезд на аварийные случаи, у них при таком же объеме услуг тариф не повышается. Это минимальный обязательный перечень работ, который должен получать любой многоквартирный дом. Но некоторые люди думают: «Я сейчас создам ОСИ, останусь при тех же 25 тенге, но у меня должно повыситься количество мытья полов в подъезде, должны тут же появиться новые насосы, оборудование в теплоузлах, новая крыша, фасад». Люди живут еще при том же тарифе в 25-30 тенге и затем говорят: «Ах, нет улучшений, зачем мы все это делали?» Такая логика. Я лично не вижу взаимосвязи между развитием реформы и повышением тарифа. Корреляцию никто не делал. На сегодняшний день данные выводы безосновательны.
– То есть обслуживание стоимости нескольких домов и обслуживание одного дома по расходам разная?
– Обслуживать 6-15 домов можно было за 25-30 тенге, но не за счет качественной поставки услуг, а за счет того, что расходы рассеивались и КСК работали больше в качестве аварийки. Например, прорвало трубу, есть рядом сантехники, они идут и устраняют. Но комплексного обслуживания дома не было. Сантехник приходит на работу, садится на свой телефон, если нет аварий, он «калымит», потому что вызов сантехника в квартиру уже отдельная плата. Он на «калыме» зарабатывает больше, чем на своей зарплате. А комплексное обслуживание провести, аудит сделать по тем же вопросам электрики, электрическим скруткам? Сколько у нас пожаров в подъездах?! Один из источников возгорания – неправильная электрика и проводка, пожары возникают из-за слабых соединений, оголенных скруток и установки автоматов большего номинала от разрешенного сечения кабеля. Например, КСК говорят, что у них есть электрик. Я задаюсь вопросом – что делает целыми днями по восемь часов ваш электрик? Он сидит, ждет вызова. Почему он сидит, ждет вызова? Если можно провести аудит дома, составить дефектный акт, распланировать дополнительные расходы и поменять скрутки, электрощиты, шкафы приобрести, привести в порядок каналы. Это копеечная работа. Даже элементарного не делается. Поэтому один дом или 6-20 домов при минимальном перечне услуг можно обслуживать как один дом, так и много домов. Но бардак будет во всех случаях. Так как на разные дома, разные требования по обслуживанию и объему услуг.
– Как изменилось качество обслуживания домов после того, как их перевели в ОСИ?
– Сейчас пока идет реформа, делать выводы рано. Мы не можем сказать, что в 70% случаях у нас повысилось качество ведения управления и содержания, а в 30% – отстает. Пока такой картины нет. В поле зрения нашего центра примерно 150 домов, из более чем 600 по столице. Это в среднем 150 председателей ОСИ на системной основе получают консультации. Если грубо брать, то в 20% домах кардинально изменилась система управления. Появилась бухгалтерия с выгрузкой для собственников. Если раньше они жаловались, что КСК не предоставляет отчетность, то на сегодня эта проблема решена. Также появилась исполнительная документация по дому. Мы видим карточку истории дома. Например, что делалось в прошлую подготовку отопительного сезона, то есть подняли акты, увидели устранение, печать, закупки, сравнили с актами выполненных работ. Кроме того, в этих домах восстановлена документация. Все это самое главное в свободном доступе размещается собственникам имущества для ознакомления. И тем самым снимается один из острых вопросов в МИО, отсутствие отчетности и документации.
При ОСИ улучшилась и платежеспособность. Для сравнения. Есть у нас КСК в микрорайоне «Молодежный». В его хозяйстве примерно 20 домов числится. Среди них есть должники, которые не платят по 1,5 млн тенге, а в некоторых и по 3 млн тенге. Уточню – этот долг на одной квартире висит. Собственник может и не помнит об этой квартире. КСК логикой понимает, что имеется дебиторская задолженность, было бы неплохо этому дому пару миллионов вернуть. Но оно же не шевелится! А ОСИ шевелится, потому что знает, что если три квартиры не заплатят в этом месяце, у него не будет источника финансирования. Они не смогут рассчитаться с тем объемом сервисных услуг, который уже заказан для одного дома. Произойдет кассовый разрыв, у них пойдет кредиторская задолженность. Они начинают шевелиться. Мы их научили ходить к нотариусу, удаленно все это за 10 минут возможно организовать, оформлять и через месяц–три, арестовывать счета, возвращать деньги на счет дома. У них нет этих больших задолженностей, не копятся.
Что же делает КСК чаще всего? Миллион тенге есть долг, но от 19 домов пришли средства. Этого на зарплату хватило, с сантехником рассчитались, дом получил чуть-чуть поменьше услуг, но в целом кредиторская задолженность не растет, потому что есть другие 10-15 домов. Мы платим за себя, за того брата, за свой кредит. И думаем, что все хорошо, а дом на самом деле ветшает, так как необходимых работ и закупа товара для дома не производятся.
– Как проходит процесс перехода сейчас? Ранее сообщалось о фактах, когда КСК не хотели передавать документацию. Изменилась ли ситуация?
– Может быть нескромно будет звучать, но в тех ОСИ, которые мы сопровождаем, конфликтов нет. Мы быстро направляем председателей по порядку действий, который им нужно совершить, какие уведомления своевременно направить. КСК быстро уходят из объекта, так как отсутствует поток финансовых средств.
В целом, да, не все КСК передают документацию. Первая причина – ее просто нет, потому что ею не занимались никогда. Мы председателям ОСИ так и говорим: «выбирайте – судиться, тратить нервы, средства, не заниматься домом в этот момент, либо смиритесь, что в какой-то части документации нет». Есть механизм по ее восстановлению. Разумные председатели выбирают второй вариант. Есть и те, кто судятся. У них начинаются финансовые споры либо в части накопительного счета, когда собственники уже до создания ОСИ три года копили деньги. У них был второй счет – сберсчет, а председатель ОСИ пользовался им по своему усмотрению. Начинается финансовый спор, начинается суд, там особо разговаривать не о чем, нужно готовить претензионный иск и работать по нему.
Второй момент. КСК не очень хорошо знаком с процедурами перехода и мероприятий по передаче дома. При получении регистрации ОСИ, мы сразу председателю направляем шаблон уведомления, чтобы он уведомил в течение трех дней КСК, о том, что пройдена регистрация, прошу передать дом и документы. Параллельно председатель ОСИ провел работы с расчетным центром и заключил договор для печати квитанций.
Следующая квитанция собственникам для оплаты услуг, будет приходить уже с реквизитами ОСИ. Собственники начинают платить условно «в свой карман», а ранее он платили на счета других юрлиц.
Председатель КСК, который мало знаком с процедурами перехода и передачи дома, игнорирует уведомление от ОСИ. Забрасывает письмо-уведомление и продолжает работать в этом же доме. Препятствуя искусственно вступлению в права председателя ОСИ, потом только до руководителя предыдущей организации по управлению доходит, что через ЕРЦ к нему деньги уже на счет не придут. И он не сможет рассчитаться с техническим персоналом.
Предыдущий руководитель приходит с криками к ОСИ и говорит, как так, я здесь работал. Мы говорим: «Вы уведомление получали? Да. Вам дано было три дня, все остальное время, когда вами был недопуск ОСИ к своим обязанностям, являлся вашим выбором. Вы самостоятельно без договора решили обслуживать этот дом, после получения уведомления». В этом случае наступает другой судебный финансовый спор в части финансовых средств при переходном периоде от КСК в ОСИ. КСК может судиться, но скорее всего, денег он своих не получит, при условии, что ОСИ все правильно сделали.
Не все эти моменты понимают, но судом уже не один раз доказывалось и деньги оставались в ОСИ. Только при условии, что все организационные мероприятий и уведомительные письма были направлены вовремя.
– Если теперь каждый дом персонально ведется, запрос на услуги сервисных компаний увеличился? Рынок подстроился под него?
– Очень заметно рынок увеличился. На начало реформы мы замеряли количество субъектов сервисных компаний. Их было около 400 в столице, потому что раньше было само КСК, в котором было и управление, и сервис. Мы КСК всегда считали сервисом. Теперь с учетом, что создается много микропредпринимателей, на сегодняшний день сервисных порядка 700. Кто-то комплекс услуг предоставляет, кто-то частичные услуги – клининг плюс охрана. Ребята смотрят за рынком, видят потребности и свои услуги наращивают внутри компаний, либо образуют новые. Также сегодня уже появляются новые виды сервисных услуг — это цифровые сервисы, облачная бухгалтерия, маркетинг в ЖКХ, онлайн голосование, диспетчеризация, колл-центры и другие. Рынок развивается. Есть у нас и большие компании, которые работают при холдингах строительных. Они тоже как управленцы раньше были. Они одни из первых показали, что есть административные услуги и сервис. Управлять и обслуживать не одно и тоже. Уже сегодня есть какая-то прослойка именно управленческого состава. Мы называем их менеджерами дома. Они уже прокаченные, знают, что такое презентация, отчеты не в формальном виде, а красивые отчеты составляют «было – стало», то есть наглядный отчет для жителей. Эти когда-то в прошлом менеджеры холдингов также создают микробизнесы и отходят от больших компаний, развивая свое направление, как предприниматель. Мы эту тенденцию тоже наблюдаем. Нам интересно с ними работать, их продвигать, принимать, на дома ставить и рекомендовать дальше.
– Сами тарифы на эти услуги как изменились?
– Как правило, те, которые сидели в тарифе свыше 60 тенге, там же и остаются. Повышаются только те тарифы, которые ранее были на уровне 30-35 тенге.
– Какие предусматриваются меры ответственности к ОСИ и сервисным компаниям? Какую процедуру квалификационную проходят для подтверждения соответствия стандартам?
– С сервисными компаниями все проще. У них есть допуски, в некоторых случаях лицензии по электрике, сантехнике, теплоузлам, модернизации, техническом обследовании жилых зданий. Отмечу, в организациях по обслуживанию дома теперь работают менеджеры по управлению и сервису, который руками и ногами ходит и осматривает подвалы, инженерные системы, чердаки. В части ответственности к управляющим есть требование по наличию сертификата. Например, очень часто сейчас менеджеры или председатели поработали год и считают себя хорошими административщиками. Они считают, что они знают закон, знакомы с НПА и уверено заходят в сертификационный центр, сдают экзамен. При этом мы ведем реестр сертифицированных управляющих, ранее этого не было. Одна из мер воздействия, отправить на пересдачу, если выявляются нарушения. Тем, кто получает сертификат, выдается QR-код, номер. Требования пока только к управляющим. Но если вдруг на одном из домов создается ОСИ, а председатель ОСИ не желает погружаться в ежедневную работу, в этом случае собственники могут нанять такого управляющего-менеджера дома. Проверить наличие сертификата.
Я думаю, в ближайший месяц мы у себя создадим возможность и предоставим доступ к сертифицированным управляющим столицы, так как две группы сертификации уже проведены. Сертификацию очень мало кто проходит. В первой группе из 50 человек минимальный проходной балл набрали 15 человек, во второй – из 80 только 18 мы допустили к сертификату. Многие из КСК такую сертификацию не проходят. Возможно, они как сервисники для обслуживания хорошие, но тогда им нужно управление дома оставить собственникам, либо пройти тестирование и подтвердить свои знания чтобы продолжить работу в качестве управляющего. Управляющие, хочу отметить, уже не могут в штате содержать техперсонал и должны заключать договора с субъектами сервисной деятельности.
– Вы видите картину по столице. Сколько в городе домов не перешли в ОСИ, процесс перехода ускорился?
– Мы немного подзастряли в связи с январскими событиями и декабрьскими праздниками. В декабре и январе было пять-шесть ОСИ в месяц. Сейчас опять поток возобновился по консультациям. Дело движется к весне. Люди понимают, что активная работа в домах начнется в марте-апреле, пойдет большая трата средств. Здесь люди начинают задумываться о качестве. Например, «трубы ежики», как я их называю, на них много деревянных чопиков. Это ремонт от КСК в большинстве случаях. Как устранить аварийную ситуацию? Они придут чопик забьют, скотчем перемотают, веревочками подвязанные трубы, временно устранили аварию. Все фото есть, при передаче дома иногда присутствуем и фиксируем. Я вижу все эти подвалы, я их фотографирую, видео снимаю. В таком состоянии приходят дома в ОСИ. А люди хотят «вау эффект» сразу. Им нужно восстановить то, что не ремонтировалось должным образом десятилетиями. Сейчас люди начинают активизироваться. В целом по столице, если не ошибаюсь, свыше 1000 уже определились с формой управления в соответствии с законом. Порядка 600-700 домов остались. По оставшимся есть свои нюансы, либо очень старые дома, пенсионеры проживают, КСК устраивает, нет председателя и т.д.
– Какие сейчас моменты в законодательстве желательно изменить в сфере ЖКХ?
– Сейчас в ходе практики реализации реформы становится очевидным требование со стороны рынка в части минимизации участия республиканских госорганов, когда они начинают из своего кабинета думать, что знают, как развиваются города. Министерство никогда не знает, как развивается тот или иной город, потому что это социалка. Нужно каждый день сидеть с приемом граждан, понимать логику людей, видеть этот подвал. То есть это работа на местах. Слушать чаяния собственников, их опасения и страхи, общаться с населением, с народом. ЖКХ – социальный вопрос, об этом нужно всегда помнить. Сам город каждый в Казахстане, на уровне местной исполнительной власти должен понять и самостоятельно определить, какие темпы для него наиболее приемлемы по регистрации ОСИ, какие у него проблемные объекты, как к ним подготовиться, что ему для этого необходимо? Какой у него горожанин и как с ним работать. Если там разваленный дом, значит, местный бюджет, значит, нужно вынести на маслихат. Это тоже время. Не нужно со стороны центрального госоргана гнать и торопить МИО: иди и без регистрации не возвращайся. Это не совсем верный подход, а в части развития города и социального напряжения может повернуться против всех государственных органов волной негатива. Вопрос же не в регистрации, вопрос в самом проведении реформы. Да, центральные госорганы дали закон, дадут НПА, внесут изменения и на этом, я считаю, их миссия должна быть законченной. Дальше идет верхнеуровневое отслеживание, возможно, помощь с программами и финансированием самих городов. В операционку города не нужно вмешиваться.
Второй момент. Нужно открыть еще больше рынок для субъектов сервисной деятельности, IT-технологий, увеличить срок сбора голосов по опросу.
Также я считаю, что нужно допустить третью форму для маленьких домов с 5-20 квартирами. Она не должна быть некоммерческой организацией, но собственники должны иметь возможность заключать прямой договор без образования самой формы, не несут дополнительную нагрузку по организации мероприятий. Частник – предприниматель придет и сам им все организует. Не все собственники хотят после работы заниматься своим домом, им нужно это право дать. Для маленьких жилых домов, а в столице таун-хаусы, двухэтажки, клубные дома не редкость, правильно им это право отдать. Они сами разберутся, с кем вести договорную деятельность.
Нужно кроме того, уже признать, что 100% собственников в одном доме, приходя с работы, не мечтают заниматься этим домом. Если есть актив 10%, пусть у них будет больше возможностей свою активность реализовать. Но не надо собирать всех жильцов на собрание после работы. У всех свои проблемы, у всех свои отношения. Кто-то считает, что своевременно платит, не мешает работать и этого достаточно. Важно принимать во внимание эти вещи.
– Какой механизм ответственности при ОСИ или управляющей компании действует, в случае, если они плохо работают и не выполняет функционал?
– Сейчас административная, уголовная ответственность есть. Можно в судебном порядке привлечь КСК или ОСИ к ответственности. Однако в части качества работ призвать к ответственности тяжело. У нас нет понятия, что есть хорошо, нет стандарта об оказании услуги. Появится минимальный стандарт, появится ответственность, появится спрос. А пока все на общих уровнях. Не вывез снег, придет контроль, вынесет предписание и наложит штраф. Не привел в порядок системы противопожарные, придет ДЧС, вынесет предписание, не будет реакции, штраф. Штраф налагается на всех собственников, персональной ответственности не будет. Есть один минус, многие ОСИ по договору ГПХ принимают работников на оказание услуги, то есть на оказание разовой услуги. Хорошо, если по ГПХ придет квалифицированный специалист, тот же электрик со своими допусками. Плохо, если у него нет их, а с ним ГПХ заключают, потому что хотят чуть сэкономить денег. Тогда и спрос с электрика будет никакой, спрос будет с председателя. Он провел действия, которые повлекли порчу общедомового имущества. Когда приходят компании – юрлица, уже заключается договор длительного характера на какой-то перечень услуг. В рамках этого договора можно переложить ответственность на компанию. Здесь председатель себя подстрахует. Если произойдет порча, можно будет выставить претензию компании.
– Эти стандарты должны быть разработаны законодательно?
– Стандарты по содержанию должны быть разработаны комитетом технического регулирования и метрологии. Комитет должен дать костяк, основу. У нас есть минимальный перечень услуг обязательный. Такой же подход должен быть по стандартам. Нужно создать минимальный перечень стандартов. Дальше собственники сами его усилят в рамках своего дома, то есть у кого-то есть консьержи, у кого-то нет. Далее будет внутренняя работа идти. КТРМ должен разработать и спустить стандарты на МИО. Стандарты должны зависеть от типа зданий, года постройки, материала, то есть должны быть минимальные ориентиры по мытью полов, обслуживания инженерных систем и так далее. Собственникам, когда множество мнений, и все вокруг юристы, важно на что-то опираться всегда. Это уменьшит споры в домовых чатах и в целом поможет субъектам развиваться.
– Если дома не перейдут, будет ли продление сроков? Что будет, если дома просто не перейдут к сроку?
– Я как практик могу сказать, если у нас с вами колодец находится на стыке ответственности «Астана Су Аранасы» и дома, то «Астана Су Арнасы» должно кому-то эту услугу оказать. Оказать эту услугу собственнику квартиры нельзя. Нужно юрлицо. Монополист не имеет право оказывать услугу физику. Либо может происходить следующее. Вот 35 квартира. Пусть несет ответственность за весь дом, потому что этому собственнику больше всех надо в этом доме, чтобы канализация была чистая. Или верхняя квартира, у которой крыша протекает, всем остальным не протекает. Бесхозное состояние будет. Люди сами себя должны организовать. Это правильно.
Венера Калиева,
Нур-Султан
Biz.kz